Bývanie bude vždy aktuálnym problémom a ľudstvo ho rieši odnepamäti. Dnes už existuje viacero spôsobov, ako si zabezpečiť bývanie, napríklad prostredníctvom vlastnej nehnuteľnosti či krátkodobého alebo dlhodobého prenájmu.
Podľa najnovšieho prieskumu Eurostatu malo v roku 2023 až 4,9 percenta ľudí vo veku 16 a viac rokov počas svojho života nejaké problémy s bývaním. Z viacerých hľadísk sa preto ako najlepšie riešenie javí vlastné bývanie, no kúpiť nehnuteľnosť je neraz náročné a celý proces sprevádza množstvo výziev.
Porozprávali sme sa preto s realitným maklérom Tomášom Kubom zo spoločnosti Riešime bývanie a pýtali sme sa ho na najväčšie problémy pri kúpe nehnuteľnosti. Našim čitateľom poradil, na čo si majú dávať pozor a uviedol, že najpočetnejšia skupina ľudí, ktorá si v súčasnosti kupuje nehnuteľnosť, sú mileniáli narodení v rokoch 1980 až 1995.
„Samozrejme, ide o to, že táto generácia je vo veku, kedy sú už zabehnutí vo svojej práci, inými slovami, majú príjem, niečo našetrené a zároveň zakladajú rodiny, čo je na Slovensku najčastejší dôvod na kúpu nehnuteľnosti,“ povedal Tomáš Kuba.
Aké sú najčastejšie problémy, s ktorými sa stretávajú kupujúci pri kúpe bytu?
Najčastejšie problémy spojené s kúpou bytu môžu byť aktuálne napríklad problémy s úverom. Jednoznačne by som každému, kto chce financovať nehnuteľnosť pomocou úveru, odporučil, aby si vopred zistil svoje možnosti, pretože tento problém môže vyjsť aj veľmi draho. Ak po podpise rezervačnej zmluvy zistíte, že vám nedajú úver, alebo vám ho nedajú ani v minimálnej požadovanej výške, tak nebudete môcť kúpiť rezervovanú nehnuteľnosť. Potom sa vám s najväčšou pravdepodobnosťou nevráti ani rezervačný poplatok, ktorý býva vo výške niekoľko tisíc eur.
Sú dve možnosti, ako mať istotu. Prvá je predschválenie úveru, kedy máte istotu, že dostanete úver a viete aj v akej výške, no už vám chýba len nájsť nehnuteľnosť, ktorú si chcete kúpiť. Tu je väčšinou lehota na kúpu 6 mesiacov od predschválenia úveru. Druhá možnosť je stretnutie s dobrým hypošpecialistom, ktorý vám už dopredu vie povedať, či vám úver dajú a v akej výške. Tento druhý variant vás aspoň nedostane pod tlak, že musíte kúpiť nehnuteľnosť do určitého času.
Čo by si mali ľudia všímať pri obhliadke ako prvé a na čo sa najviac zamerať? Čo by sa rozhodne nemali zabudnúť opýtať?
Jednoznačne na technický stav nehnuteľnosti. Dať si trochu načas a poriadne si pozrieť nehnuteľnosť, aby sa predišlo prípadným prekvapeniam a problémom v budúcnosti. Pri starších nehnuteľnostiach sú to, samozrejme, otázky typu, či boli v nehnuteľnosti menené elektrické rozvody, v akom stave sú stúpačky, strecha, zateplenie.
Ostatné veci ako podlahy, steny a okná už uvidíte na mieste. Určite sa treba opýtať aj na aktuálne správcovské náklady, pretože tie tiež vedia prekvapiť. Ak je pre vás nová lokalita, odporúčam prejsť si v rôznych časoch aj okolie domu, či je pre vás vyhovujúce a či si tam viete predstaviť žiť.
Keď sa rozhodneme kúpiť byt a zmluvu vypracuje realitná kancelária, na čo si ako kupujúci máme dať pozor? Existuje niečo, pričom treba rozhodne spozornieť?
Na trhu sú rôzne realitné kancelárie, takže aj situácie a postupy sú rôzne. Ako prvé, na čo si treba dať pri zmluve pozor, je to, či je dvojstranná alebo trojstranná. Hovorím, samozrejme, o zmluvných stranách. Pri tomto vždy spozorniem aj ja. Pri práci pre kupujúceho som už zažil viacero zmlúv od iných kancelárií. Niektoré uvádzajú v zmluvách len kanceláriu a kupujúceho. Predávajúci tam nefiguruje. Je to problém hlavne z dôvodu, že predávajúci sa v podstate k ničomu nezaväzuje. Tak počas vašej rezervačnej zmluvy môže predávajúci s nehnuteľnosťou robiť hocičo.
Po druhé by mal byť uvedený termín na odovzdanie nehnuteľnosti a jednoznačne uvedené zariadenie, ktoré zostáva v nehnuteľnosti. Pri zariadení sa ľudia totiž vedia veľmi rýchlo pochytiť, pokiaľ to riešia tesne pred kúpnou zmluvou a ak to jednoznačne nie je odsúhlasené a uvedené už v rezervačnej zmluve.
Po tretie by som si dával pozor na článok ohľadom vyhlásení vlastníka, že na nehnuteľnosť neexistujú napríklad žiadne nároky tretích strán, exekútorov a pod.
Čo odporúčate kupujúcim urobiť predtým, než podpíšu kúpnu zmluvu, aby sa vyhli prípadným problémom? Môže predávajúci zatajiť nejaké skutočnosti?
To, čo si všímať na obhliadke sme si už povedali, taktiež aj veci, ktoré by zmluvy mali obsahovať. Ak predávajúci zatají nejaké skutočnosti, ktoré sú veľmi ťažké na odhalenie, môžete to riešiť aj právnou cestou, no je podstatné, o čo ide a či vám ten čas a peniaze stoja za to. Niekedy sa však problémom nevyhnete. Ak predchádzajúci vlastník nikdy nemal technický problém a kupujúcemu sa zrazu do pár týždňov niečo pokazí, to je, bohužiaľ, riziko starších bytov. Pri novostavbách máte aspoň minimálne 2-ročnú záruku.
Taktiež, ak je na kupovanej nehnuteľnosti ťarcha banky predávajúceho, malo by tam byť jasne uvedené jeho predčasné splatenie úveru. V prípade financovania takejto nehnuteľnosti si tieto ťarchy všíma aj banka kupujúceho, takže je tam dvojitá kontrola.
Kto vypracováva zmluvu? Je to na dohode, alebo ju štandardne robí predávajúci?
Príprava zmluvnej dokumentácie býva vždy na strane predávajúceho, taktiež aj náklady spojené s katastrom pri prevode vlastníckeho práva. Ak je v procese aj realitná kancelária, tak je to väčšinou na náklady kancelárie. Určite môže zmluvu pripraviť aj kupujúci, no nestáva sa to bežne.
Najlepšie je, keď potom tieto zmluvy pripravujú právnici, pretože ak si predávajúci stiahne nejaký vzor zmluvy z internetu, tak si myslím, že skôr či neskôr môžu naraziť na problémy. Problém môže byť napr. katastrálne konanie, dohodnuté zmluvné podmienky, práva a povinnosti medzi kupujúcim a predávajúcim. Tieto veci chcete mať pre obe strany v poriadku, pretože ak by sa niečo stalo, veľmi rýchlo si ľudia uvedomia, že na niektorých veciach sa jednoducho neoplatí šetriť.
Za akých podmienok môže kupujúci alebo predávajúci odstúpiť od zmluvy?
Také základné podmienky pre predávajúceho na odstúpenie sú nezaplatenie kúpnej ceny včas a v dohodnutej výške, alebo prípadne ešte nesúčinnosť pri katastrálnych záležitostiach. Pri kupujúcom to môže byť napríklad neodovzdanie nehnuteľnosti v dohodnutom čase a termíne, alebo viaznutie rôznych tiarch, ktoré by nemali byť na liste vlastníctva. Taktiež aj spomínané neposkytnutie súčinnosti pri katastrálnych záležitostiach.
Čo robiť v prípade, ak sa do bytu nasťahujeme a všimneme si nedostatky až potom – napríklad pleseň, ktorá sa predtým neprejavila, vlhnúce steny, netesniace okná?
Toto býva celkom diskutovaná vec. Je otázka, či predávajúci o danom probléme vedel. Ak áno, je to skrytá chyba, no musíte to vedieť dokázať. Potom, samozrejme, idete do sporu s predávajúcim a pokojne sa môže stať, že vás ten spor bude stáť viac než samotná oprava. Zároveň sa možno k ničomu nedopracujete. Je však potrebné rozlíšiť, či ide o chybu bytu alebo stavby.
Kolegyni sa raz stalo, že sa po dvoch rokoch sťažoval jeden kupujúci, že má v byte pleseň. To už je veľmi dlhá doba na to, aby to hodil na predávajúceho a na 100 % si za to zodpovedá kupujúci sám, napr. zlým vetraním alebo vykurovaním. Ak ide o vlhnúcu stenu, toto môže byť problém stavby, a to je už nutné riešiť so správcom. Túto chybu však predávajúci nemusel zažiť, opäť je potrebné dokazovanie. Predávajúci však nenesú zodpovednosť za chyby bytu po jeho predaji spôsobené následným zatečením po dažďoch a vlhkosťou.
Ak by som to mal zhrnúť, na Slovensku je náročnejšie sa domôcť náhrady, no odporúčam si počas odovzdania bytu poriadne prejsť technický stav nehnuteľnosti. Tým predídete možným problémom..
Čo by ste poradili niekomu, kto po nasťahovaní sa zistí, že má problémového, napríklad neprispôsobivého suseda, ktorý ho obťažuje hlukom, smradom, špinou či inými nepríjemnými prejavmi? Dá sa s tým potom niečo ešte robiť? Ako tomu predísť?
Myslím si, že veľa ľudí zažilo takýchto susedov. Je veľmi náročné sa tomu niekedy vyhnúť, pretože ak by ste kúpili byt a za nejaký čas sa nasťahuje vedľa vás nepríjemný sused, nič s tým nespravíte. Môžete volať políciu a skúšať hocičo, niekedy to pomôže, no skúsenosti ukazujú, že väčšinou nie. Jednoducho je to riziko, s ktorým musíte rátať. Dá sa tomu však sčasti predísť ešte pri kúpe nehnuteľnosti, a to úprimne sa spýtať predávajúceho, akí susedia bývajú vo vchode. Ak by ste si chceli odpoveď potvrdiť, viete sa ešte spýtať ostatných susedov.
Na čo by si mal dať kupujúci pozor, čo sa týka histórie nehnuteľnosti?
Pri histórii nehnuteľnosti by som sa najviac zameral na to, aby som si zistil, či niekedy v minulosti boli so stavbou nejaké problémy, či už statické alebo iné technické. Samozrejme, po právnej stránke by vždy malo byť pri kúpe nehnuteľnosti v zmluve uvedené, že vlastník vyhlasuje, že na danej nehnuteľnosti nie sú žiadne nároky od tretích osôb. Takto sa predíde problému, kedy kupujúci nadobudne nehnuteľnosť, ale na danú nehnuteľnosť boli nároky iných osôb, ako som spomínal už v predchádzajúcej otázke.
Nahlásiť chybu v článku