Z každej strany je vidieť a počuť rôzne prognózy toho, ako sa bude trh s nehnuteľnosťami správať. Realitný expert Martin Čapo nám v rozhovore porozprával, ako momentálne trh vyzerá, ako sa na ňom správajú Slováci, čo rozhoduje o cene nehnuteľností, prečo sú podmienky na kúpu priaznivé, ale aj to, ako vidí najbližšie mesiace. 

Martin Čapo je riaditeľom realitnej kancelárie Riešime bývanie s dlhoročnými skúsenosťami na trhu s nehnuteľnosťami. Podľa jeho vlastných slov je misiou kancelárie tvoriť budúcnosť kúpy a predaja nehnuteľností, ktorá je o jednoduchej, rýchlej a dostupnej transakcii, poháňanej technológiami a dátami. Pri tomto procese sprevádzajú klientov ako spoľahliví profesionáli, ktorí ich chápu a podporujú tak, aby minimalizovali ich stres a maximalizovali hodnotu ich životnej investície.

Ako by ste zhodnotili aktuálnu situáciu na trhu nehnuteľností z hľadiska ponuky a dopytu?

Ponuka sa v zásade nemení. Štandardne prichádza development, ktorý je rozpracovaný a to, čo vlastne zareagovalo na trh, je dopyt. Dopyt je momentálne trocha zmätený – najprv zažil dva roky covidu, počas ktorých to bolo úplné šialenstvo, hovorilo sa o takzvaných peniazoch zadarmo, ceny rástli o 20% a zrazu sme sa ocitli na defacto normálnom trhu. 

Naozaj sme na normálnom trhu, štvorpercentná úroková sadzba je normálna, dokonca by som povedal, že relatívne dobrá. Všetky diskusie a komentáre pod rozhovormi, ktoré som aj ja dával, sú plné odborníkov, ktorí prepočítavajú, ako si to teraz nebude nikto môcť dovoliť. Táto sadzba je úplne normálna a robiť na základe nej závery, že si nikto nebude môcť nič dovoliť, je úplne nesprávne. 

Je pravdou, že ceny za posledné dva roky porástli a ponukové ceny, ktoré sme videli, mali v sebe zakomponované očakávania toho kozmického rastu. Ceny sa však zreálnia a budeme tu vidieť v niektorých segmentoch a lokalitách poklesy. Niekde sme to už aj zaznamenali a ja aj očakávam ďalšie poklesy, ale nie plošne. Vždy sa bavíme iba o tom, že posledné dva roky bol naozaj problém nájsť si byt.

Ak nejaký kupujúci momentálne čaká a nie je si istý, či má kupovať teraz, lebo čaká 20-30% pokles cien, tak to je totálny omyl. Niečo také sa môže diať, ale len v prípade, že tu budú naozaj vysoké úrokové sadzby, kde už ale budú mať problém všetci. 

Momentálne je ťažko povedať, čo bude. Máme tu veľa “odborníkov”, medzi ktorými sú aj realitní makléri, ktorí sú na trhu sotva 3-4 roky a tvrdia, že vedia. V súčasnej situácii by sme mali počúvať ľudí, ktorí si na trhu zažili 15 rokov a viac. Mali by sme načúvať skutočným odborníkom, ktorí zažili napríklad rok 2008, majú aspoň základné ekonomické vzdelanie a rozumejú fundamentu – ako sa tvorí dopyt, ako sa tvorí ponuka.

Ako inflácia, kríza v súvislosti s vojnou a ďalšie negatívne faktory ovplyvnili trh s nehnuteľnosťami?

Pri odpovedi sa vrátim k fundamentom a vysvetlím, ako veci fungujú. Ponuka, tá je viac-menej fixná a mení sa skokom. To, čo trh mení, je dopyt, ktorý má dve zložky. Prvou zložkou je demografia – to je niečo, čo nemá nikto šancu ovplyvniť. Demografia je makrotrend, ktorý nemá s infláciou nič spoločné.

Druhým významným vplyvom je sentiment. Čiže to, čo si ľudia myslia, čo cítia, či sú optimistickí a podobne. Sentiment je premenlivý a vplývajú na neho rôzne správy. Medzi také správy radíme napríklad covid, infláciu a podobne. Trhom nehýbala skutočná inflácia a teda to, že ľudia pocítili menej peňazí v peňaženke, ale sentiment, ktorý bol podporený správami o inflácii. 

Dnes už možno cítime infláciu viac, no stále je to skôr v percepcii. Tá inflácia, o ktorej sa hovorilo, mala viac pozitívny dopad na dopyt, no teraz už začíname vnímať reálne dopady inflácie. Stále je to ale v rovine, že iba začíname – v potravinách, reštauráciách a podobne. Ceny energií sa ešte len premietnu a samotná inflácia zatiaľ nezasiahla bývanie. Ak teda aj niekoho zasiahla, to už sú tie skupiny ľudí, ktoré už boli aj tak dosť na hrane. 

Vnímajú stále podľa vás Slováci nehnuteľnosti ako najčastejšiu možnosť investície? Sme rozdielni v porovnaní s okolitými štátmi?

Jednoznačne to u nás tak je. U nás je vlastníctvo nehnuteľností ešte historicky považované za samozrejmosť, že každý to má mať. Síce sme v komentároch často videli, že “veď v iných krajinách si kupujú tiež”. No nie, nie je to pravda a v zahraničí na vlastné bývanie nevie dosiahnuť až také percento ľudí. To vidíme napríklad všade v západnej Európe a USA, kde na nehnuteľnosť väčšina ľudí za celý život nedosiahne.

Mám známych aj v zahraničí a vidím, aká je realita. Napríklad, ak si v Nemecku, povedzme niekde pri Norimbergu a to podotýkam nie priamo v Norimbergu, chcete kúpiť domček, znamená to, že ste obaja tvrdo pracujúci, vzdelaní profesionáli. A kým sa takým človekom stanete, žijete v prenájme a je to úplne normálne. 

Ďalším faktom je história finančného vzdelávania u nás, kde je predstava dať peniaze komusi, aby nám investoval, ešte v plienkach. Taktiež nemáme zmysluplný zákonný rámec, v ktorom môže byť prenajímateľ slušným človekom, keďže sa musí vyhýbať kadejakým daniam a podobne. Vo väčšine prípadov je prenajímateľ v nevýhode.

Často sa hovorí o investičných bytoch. Je tento fenomén stále častejší? Je byt dobrá investícia?

Každý byt je z časti investičný. Investičné byty boli ale v poslednom období postavené na premise, že vy máte neustále zásadný kapitálový rast. Čítal som komentáre, kde ľudia písali ako majstri sveta o tom, že kúpili za 70 000 a teraz predali za 140 000 a sú “milionári”.  Takýto človek len vychytal dobrý čas. To, že trh rastie, klesá alebo stagnuje, je úplne normálna vec. Na to, aby ste mohli prekonať všetky tieto obdobia, musíte držať nehnuteľnosť dlhší čas. 

Teraz v posledných rokoch zažívame ľudí, ktorí sa tešia z akéhosi úspechu, no ja som zažil aj ľudí, ktorí tu boli po roku 2008. Tam to až také šťastné nebolo a trvalo to 11 rokov, kým sme sa dostali k zásadnejším rastom. Čiže v tomto spočíva ten omyl, keď niekto kupuje byt a myslí si, že investíciou rýchlo zbohatne. Pri nehnuteľnostiach ako investícii však vnímam veľké pozitívum v tom, že nie je až taká likvidná a ľudia ju zvyčajne “vysedia”. Pri akciách, s ktorými môžete obchodovať, ich môžete rýchlo predať a správanie k nehnuteľnostiam je presne také, aké by sme pri investíciach mali mať.

Druhý rozmer pojmu “investičný byt” je prenájom. Lenže tabuľku výdajov a príjmov si tu skoro nikto nespraví. Ak vezmeme do úvahy dane, poplatky, opotrebovanie bytu nájomcami a podobne. Netreba zabúdať ani na to, že nájomcov môžete stratiť zo dňa na deň a už jeden mesiac vám vie rozbiť celý rozpočet. Ja osobne som nevidel, aby nehnuteľnosti určené na prenájom, ošetrené presne tak, ako by mali byť, boli výnosné viac, ako 3-4%. To všetko v ideálnych podmienkach.

Ale v globále áno, môžeme hovoriť o investičnom byte, ale musíte mať reálne očakávania profitu, ktoré sa pri dobrých podmienkach pohybujú okolo 8-9%, čo, samozrejme, nie je zlé.